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土地、在建项目和商品房实务中价值较高，且溢价较多，实施转移（转让）通常涉税风险较大。本文尝试就转移策略及涉税分析汇总如下：

一、土地、在建项目与商品房的界定要清晰

土地属于无形资产，在建项目与商品房属于不动产，在交易中应首先区分清楚，其中土地与在建项目的主要区别在于投入的多少，投资未超过25%通常都界定为土地使用权，投资超过25%通常界定为不动产，这个临界点标准要记清；特别提醒大家，25%计算时土地获取价款不能包含在内。

在建项目与商品房的区别较易理解，完工后就是商品房，未完工就是在建项目，当然无论完工与否，都属于不动产序列。

二、土地、在建项目和商品房转移路径

实务中，可选择的转移路径有三种：

第一种是直接转让法，如A公司直接将资产转让给B公司，在土地使用权转让上，这种路径能否转移过户成功还要受到投资额影响，理论上直接转让土地是无法过户的，需要投资超过25%。但对于在建项目和商品房当然没有任何障碍，从税的分析角度，我们将其作为第一种类型。

第二种是投资转移法，A公司以投资形式将资产转移给B公司，B公司成为A公司的子公司，甚至是全资子公司。

第三种是分立转移法，A公司实施分立，将资产以及与资产关联的负债、业务、人员均分拆出来设立新的公司B，这是一种特殊的重组方式。

1、土地转移三种模式涉税分析

2、在建项目、商品房转移三种模式涉税分析

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来源：李舟财税圈，作者：李舟