土地成本扣减 正反两方意见

一、有关政策规定

（一）增值税政策规定

按照国家税务总局公告2016年第18号的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

当期的销项税额=（当期收取的全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）

这里的差额计税，相当于将土地成本虚拟了一个进项税，在增值税纳税义务发生当期抵扣了。

（二）会计处理规定

按照财会【2016】22号规定，按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

假设如果甲房地产开发公司，取得全部价款10900万元，土地成本3000万元，建安成本4000万元。则该公司会计处理如下：

①　取得土地及发生建安支出时时：

借：开发成本--土地征用及拆迁补偿费3000

                    --建安成本            4000

            贷：银行存款 7000

②　增值税纳税义务发生时：

      借：预收账款（银行存款等）  10900

贷：主营业务收入                   10000

贷：应缴税费--应缴增值税（销项税额） 900

③　完工时结转会计成本：

借：开发产品  7000

贷：开发成本---土地征用及拆迁补偿费3000

                     ---建安成本           4000

④　结转已售部分成本

借：主营业务成本 7000

贷：开发产品  7000

⑤　可以扣减的土地价款对应的销项税额：

借：应缴税费--应缴增值税（销项税额抵减） 247.71

贷：主营业务成本  247.71

（三）土地增值税政策规定

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》规定，取得土地使用权所支付

的金额，可以在计算增值额的扣除项目中扣除。

2.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）明确，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

二、正反双方争议

正方：既然增值税暂行条例中已经明确，取得土地使用权时，实际支付的金额，可以在扣除项目中扣除。所以，甲公司计算土地增值税的增值额时，可以扣除的土地成本是3000万元。

反方：甲方说的是营业税时代的处理方法。因为营改增后，一般计税方式下，土地成本可以差额扣减销售额，其实质是虚拟抵扣了进项税247.71万元。所以甲公司甲公司计算土地增值税的增值额时，可以扣除的土地成本是3000-247.71=2752.29元。

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